Кредит Федерального жилищного управления (Кредит FHA)

Кредит FHA – это ипотека, выданная одобренным FHA кредитором и застрахованная Федеральное управление жилищного строительства (FHA) , Предназначенные для заемщиков с низким и средним уровнем дохода, кредиты FHA требуют более низких минимальных первоначальных взносов и кредитных баллов, чем многие обычные кредиты.

Начиная с 2019 года, вы можете занять до 96,5% от стоимости дома с помощью займа FHA (то есть вам нужно будет внести первоначальный взнос только в размере 3,5%). Для квалификации вам понадобится кредитный рейтинг не менее 580. Если ваш кредитный рейтинг упадет между 500 и 579, вы все равно можете получить кредит FHA при условии внесения 10% первоначального взноса. С кредитами FHA ваш первоначальный взнос может быть получен из сбережений, финансового подарка от члена семьи или гранта для помощи по первоначальному взносу.

Все эти факторы делают кредиты FHA популярными среди начинающих покупателей жилья.

В то время как ссуды Федерального управления жилищного строительства (FHA Loans) требуют более низких авансовых платежей и кредитных баллов, чем обычные ссуды, они несут другие жесткие требования.

Важно отметить, что Федеральная жилищная администрация фактически не предоставляет вам деньги для ипотеки. Вместо этого вы получаете кредит от одобренного FHA кредитора, такого как банк, и FHA гарантирует кредит. По этой причине некоторые люди называют его застрахованным займом FHA.

Вы платите за эту гарантию через страховые взносы по ипотечному кредиту в FHA. Ваш кредитор несет меньший риск, потому что FHA выплатит кредитору претензию, если вы не сможете получить кредит.

• Кредиты FHA – это ипотеки с федеральной поддержкой, предназначенные для заемщиков с низким и средним уровнем дохода, которые могут иметь кредитные баллы ниже среднего.
• Кредиты FHA требуют более низких минимальных первоначальных взносов и кредитных баллов, чем многие обычные кредиты.
• Кредиты FHA выдаются утвержденными банками и кредитными организациями, которые будут оценивать вашу квалификацию для получения кредита.
• Эти ссуды идут с определенными ограничениями и ссудами, не найденными в обычных ссудах.

Кредит FHA требует, чтобы вы платили два вида страховых взносов по ипотечному кредиту – Авансовый страховой взнос по ипотечному кредиту (UFMIP) и ежегодный MIP (взимается ежемесячно). Авансовый MIP равен 1,75% от базовой суммы кредита (по состоянию на 2018 год). Вы платите это во время закрытия, или это может быть свернуто в кредит. Например, если вы выдали ипотечный кредит на сумму 350 000 долларов США, вы заплатите UFMIP в размере 1,75% x 350 000 долларов США = 6 125 долларов США. Платежи зачисляются на целевой депозитный счет, созданный Министерством финансов США, и средства используются для осуществления ипотечных платежей в случае невыполнения обязательств по кредиту.

Несмотря на название, вы делаете ежегодные платежи MIP каждый месяц. Размер выплат варьируется от 0,45% до 1,05% от базовой суммы кредита, в зависимости от суммы кредита, срока кредита и первоначальной суммы. отношение кредита к стоимости (LTV) , Типичная стоимость MIP обычно составляет 0,85% от суммы кредита. Например, если у вас есть кредит в размере 350 000 долларов США, вы будете ежегодно выплачивать MIP в размере 0,85% x 350 000 долларов США = 2 975 долларов США или 247,92 долларов США в месяц. Это оплачивается в дополнение к стоимости UFMIP.

Вы будете производить ежегодные выплаты MIP в течение 11 лет или срока действия кредита, в зависимости от срока кредита и LTV.

Вы можете вычесть сумму, которую вы платите в виде премий; однако, вы должны перечислить свои вычеты – вместо того, чтобы взять стандартный вычет (до 24 000 долларов в 2019 году, если вы состоите в браке вместе), чтобы сделать это.

Конгресс создал Федеральное жилищное управление в 1934 году, в период Великой депрессии. В то время жилищная отрасль находилась в беде: показатели дефолта и выкупа резко возросли, кредиты были ограничены до 50% от рыночной стоимости недвижимости, а многим покупателям жилья было сложно соблюсти условия ипотечного кредита, включая короткие сроки погашения в сочетании с балансовыми платежами. В результате США были в основном нацией арендаторов, и только 40% семей имели свои дома.

Чтобы стимулировать рынок жилья, правительство создало федеральную программу страхования кредитов, которая снизила риск кредиторов и упростила для заемщиков возможность претендовать на ипотечные кредиты. Согласно данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, доля домовладельцев в США неуклонно росла, достигнув исторического максимума в 69,2% в 2004 году. (По состоянию на третий квартал 2019 года он составляет 64,8%.)

В дополнение к традиционной первой ипотеке, FHA предлагает несколько других программ кредитования, в том числе:

• Home Equity Conversion Mortgage (HECM) программа – программа обратной ипотеки, которая помогает пожилым людям в возрасте 62 лет и старше конвертировать капитал в своих домах в наличные, сохраняя право собственности на дом. Вы выбираете, как вывести средства, либо в виде фиксированной ежемесячной суммы, либо в виде кредитной линии (или их комбинации).
• Кредит улучшения FHA 203k , какие факторы в стоимость некоторых ремонтных работ и ремонт в кредит. Этот один кредит позволяет вам занимать деньги как на покупку дома, так и на благоустройство дома, что может иметь большое значение, если у вас нет много наличных денег после внесения первоначального взноса.
• Энергоэффективная ипотечная программа FHA Это аналогичная концепция, но она нацелена на модернизацию, которая может снизить ваши коммунальные платежи, такие как новая изоляция или установка новых систем солнечной или ветровой энергии. Идея состоит в том, что энергосберегающие дома имеют более низкие эксплуатационные расходы, что снижает счета и делает больший доход доступным для платежей по ипотеке.
• Раздел 245 (а) кредит – программа для заемщиков, которые ожидают увеличения своих доходов. В соответствии с программой Раздела 245 (а) Ипотека с поэтапным платежом начинается с более низких начальных ежемесячных платежей, которые постепенно увеличиваются с течением времени, а Ипотека с растущим акционерным капиталом запланировала увеличение ежемесячных основных платежей, что приводит к сокращению сроков кредита.

Напомним цифры: кредиты FHA доступны лицам с кредитные баллы всего от 500. Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы можете получить кредит FHA с первоначальным взносом 10%. Если ваш кредитный рейтинг 580 или выше, вы можете получить кредит FHA всего с 3,5% ниже. Для сравнения, вам обычно требуется кредитный рейтинг не менее 620 и первоначальный взнос в размере от 3% до 20%, чтобы претендовать на обычную ипотеку.

Для займа FHA или любой ипотеки должно быть не менее двух лет банкротства, если вы не можете доказать, что банкротство было вызвано неконтролируемыми обстоятельствами. Вы должны быть лишены права выкупа как минимум на три года и продемонстрировать, что вы работаете над восстановлением хорошего кредита. Если вы не правы на федеральные студенческие займы или подоходный налог, вы не можете претендовать.

Ваш кредитор оценит вашу квалификацию по кредиту FHA, как и любой заявитель на ипотеку. Однако вместо того, чтобы использовать ваш отчет о кредитных операциях Кредитор может просматривать историю вашей работы за последние два года, а также другие записи истории платежей, такие как коммунальные платежи и арендные платежи. Вы можете претендовать на кредит FHA, если вы пережили банкротство или потерю права выкупа, если вы восстановили хороший кредит. Как правило, чем ниже ваш кредитный рейтинг и авансовый платеж, тем выше процентная ставка, которую вы будете платить по ипотеке.

Помните, что когда вы покупаете дом, вы можете нести ответственность за определенные личные расходы, такие как сборы за выдачу кредита, расходы на адвоката и расходы на оценку. Одним из преимуществ ипотеки FHA является то, что продавец, застройщик или кредитор может оплатить некоторые из этих затрат на закрытие от вашего имени. Если продавцу трудно найти покупателя, он может просто предложить вам помощь в заключении сделки в качестве подсластителя сделки.

Наряду с кредитным рейтингом и критериями авансового платежа, существуют определенные требования по ипотечному кредитованию FHA, изложенные FHA для этих кредитов. Ваш кредитор должен быть кредитором, одобренным FHA, и вы должны иметь постоянную историю трудоустройства или проработать на одного и того же работодателя в течение последних двух лет.

Если вы работаете не по найму, вам нужно два года успешной истории самозанятости, подтвержденной налоговыми декларациями и текущим годом баланс и отчет о прибылях и убытках. Если вы работали не по найму менее двух лет, но более одного года, вы все равно можете иметь на это право, если у вас есть солидный трудовой стаж и доход в течение двух лет, предшествовавших самозанятости, и самозанятость не изменилась или родственное занятие. Вы должны иметь действительный номер социального страхования, проживать на законных основаниях в США и быть совершеннолетним в вашем штате, чтобы подписать ипотечный кредит.

Обычно финансируемое имущество должно быть вашим основным местом жительства и должно быть занято владельцем. Эта кредитная программа не может быть использована для инвестиций или аренды недвижимости. Частные и полуотдельные дома, таунхаусы, рядные дома и квартиры в рамках утвержденных FHA проектов квартир имеют право на финансирование FHA.

Ваш передовой коэффициент (платеж по ипотечному кредиту, сборы HOA, налоги на имущество, страхование ипотеки и страхование домовладельца) должен составлять менее 31% от вашего валового дохода. В некоторых случаях вы можете быть утверждены с соотношением 40%.

Ваш соотношение сторон (ваш ипотечный платеж и все другие ежемесячные потребительские долги) должен составлять менее 43% вашего валового дохода. Тем не менее, это может быть одобрено с соотношением до 50%. Кроме того, вам нужна оценка имущества от одобренного FHA оценщика, и дом должен соответствовать определенным минимальным стандартам. Если дом не соответствует этим стандартам, и продавец не согласен на необходимый ремонт, вы должны оплатить ремонт при закрытии (средства хранятся на условном депонировании до тех пор, пока ремонт не будет выполнен).

Одно ограничение ссуд FHA – то, что у них есть внешние ограничения на то, сколько вы можете взять. Они устанавливаются регионом, в котором вы живете, с низкозатратными районами, имеющими более низкий лимит («этаж»), чем обычный кредит FHA, и высокозатратными районами с более высоким показателем («потолок»). Кроме того, существуют районы «особых исключений», в том числе Аляска, Гавайи, Гуам и Виргинские острова США, где очень высокие затраты на строительство делают пределы еще выше. Повсюду в других странах предел устанавливается в размере 115% от средней цены на жилье для округа, как определено Департаментом жилищного строительства и городского развития США.

На приведенной ниже диаграмме перечислены лимиты кредита на 2019 год:

Ссуды FHA не лишены своих плюсов. Если у вас есть такой кредит, вы можете иметь право на получение ссуды, если вы испытали законные финансовые трудности – например, потерю дохода или увеличение расходов на проживание – или вам тяжело ежемесячные ипотечные платежи. Программа FHA-HAMP, например, может помочь вам избежать потери права выкупа путем постоянного снижения ежемесячной ипотечной выплаты до приемлемого уровня. Чтобы стать полноправным участником программы, вы должны успешно заполнить пробный план платежей, в котором вы делаете три запланированных платежа – вовремя – по меньшей, измененной сумме.

Хотя кредит FHA может звучать здорово, это не для всех. Это не поможет тем, у кого кредитный рейтинг меньше 500. С другой стороны, начинающим домовладельцам, которые могут позволить себе большой первоначальный взнос, может быть выгоднее идти с обычной ипотекой, поскольку они могут сэкономить больше денег в долгосрочной перспективе через более низкий процент. процентные ставки и страховая премия по ипотечному кредиту, которые предоставляют обычные кредиторы.

Как заявляет Федеральное управление жилищного строительства, кредит FHA “не предназначен для тех, кто совершает покупки в более высоком ценовом диапазоне – и не предназначен. Программа кредитования FHA была создана для поддержки” с низким и средним уровнем дохода “. покупатели жилья, особенно те, чьи наличные деньги ограничены для первоначального взноса ».