Средства от операций (FFO) относятся к цифре, используемой инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН ) определить денежный поток от своих операций.
FFO рассчитывается путем прибавления амортизации и амортизации к прибыли, а затем вычитания любых доходов от продаж. Иногда указывается на основе доли. FFO-за акцию соотношение должно использоваться вместо прибыли на акцию (прибыль на акцию ) при оценке REIT и других подобных инвестиционных трастов.
FFO – это мера денежных средств, полученных REIT; риэлторские компании используют FFO в качестве ориентира операционной эффективности. Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT Первоначально пионером этой фигуры, которая является не-GAAP измерения.
Все компоненты расчета FFO перечислены на REIT Справка о доходах , Если, например, REIT имеет амортизацию в 20 000 долларов США, прибыль от продажи имущества в 40 000 долларов США и чистую прибыль в размере 100 000 долларов США, его FFO составит 80 000 долларов США. Все REIT должны показывать свои расчеты FFO на публике финансовые отчеты , Обычно они раскрывают эту меру в качестве сноски в отчете о прибылях и убытках.
FFO не следует путать с REIT денежный поток от операций , который отражается в отчете о движении денежных средств фирмы и вместо этого измеряет чистую сумму денежных средств и эквивалентов, поступающих в фирму в результате регулярных текущих деловых операций. FFO не следует рассматривать как альтернативу денежному потоку как меру ликвидности.
FFO компенсирует методы учета затрат, которые могут неточно отражать истинную эффективность REIT. GAAP бухгалтерский учет требует, чтобы все REIT обесценивали свои инвестиционная недвижимость Со временем используется один из стандартных методов амортизации. Тем не менее, многие инвестиционные свойства на самом деле увеличиваются в стоимости с течением времени, делая амортиза��ию неточной в описании стоимости REIT. Износ и амортизация должны быть добавлены обратно к чистой прибыли, чтобы решить эту проблему.
FFO также вычитает любые доходы от продажи имущества, поскольку эти виды продаж считаются единовременными. REIT должен выплачивать 90% от всех налогооблагаемый доход в виде дивиденды , Прибыль от продажи недвижимости не увеличивает налогооблагаемый доход REIT и поэтому не должна учитываться при оценке стоимости и эффективности.
Как уже упоминалось, FFO на акцию иногда предоставляется фирмами в качестве дополнения к их прибыли на акцию по причинам, указанным выше. Аналогичным образом, многие аналитики и инвесторы оценивают соотношение цены и FFO REIT в качестве дополнения к соотношение цены и прибыли ,
Всё, недвижимость аналитики также рассчитывают скорректированные средства REIT от операций (AFFO ). Этот расчет берет FFO REIT и вычитает все текущие расходы, которые капитализируются и затем амортизируются, а также любые прямая подкладка ренты. Эти текущие капитальные затраты могут включать такие расходы на техническое обслуживание, как покраска или замена кровли. AFFO приобрел популярность как более точная оценка потенциального дохода REIT.
Мера AFFO была разработана, чтобы обеспечить лучшую оценку генерируемых REIT денежных средств или дивидендов. В дополнение к AFFO эту альтернативную меру иногда называют средствами, доступными для распределения, или наличными, доступными для распределения.
Популярный торговый центр REIT Simon Property Group сообщил о доходах от операций в отчете о прибылях и убытках за 2017 год в размере 4 миллиардов долларов, что на 6% больше, чем в 2016 году. Тем временем чистая прибыль фирмы составила 2,2 миллиарда долларов. Чтобы достичь FFO, фирма вернула амортизацию и амортизацию в размере около 1,8 млрд. Долл. США и дополнительно скорректировала ее на другие меньшие показатели, включая сокращение на 5,3 млн. Долл. США на выплату привилегированных выплат и дивидендов, а также неконтролируемые интересы часть износа и амортизации, что привело к дополнительному сокращению на 17,1 млн. долл. США. Саймон дополнительно сообщил о разводненной величине FFO на акцию в размере 11,21 долл. США по сравнению с разбавленный EPS цифра $ 6,24.
