Определение инвестиционного фонда недвижимости (REIT)

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет и, как правило, управляет недвижимостью, приносящей доход. Большинство REIT специализируются на конкретном секторе недвижимости, концентрируя свое время, энергию и финансирование на этом конкретном сегменте всего горизонта недвижимости. Тем не менее, диверсифицированные и специализированные REIT часто содержат различные типы недвижимости в своих портфелях. Объекты недвижимости, включенные в портфель REIT, могут включать жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, отели, инфраструктуру – в виде волоконно-оптических кабелей, вышек сотовой связи и энергетических трубопроводов – офисные здания, торговые центры, самохранилища, лесные участки и склады. , Одним из преимуществ REIT для повседневных инвесторов является то, что они дают возможность владеть частью недвижимости, которая приносит дивидендный доход.

Конгресс учредил фонды инвестиций в недвижимость в 1960 году в качестве поправки к продлению акцизного налога на сигары 1960 года. Это положение позволяет отдельным инвесторам приобретать акции коммерческих компаний. портфели недвижимости которые получают доход от различных свойств.

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT сдает в аренду помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров.

к квалифицироваться как REIT Компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса. Эти требования включают в первую очередь владение приносящей доход недвижимостью в долгосрочной перспективе и распределение дохода среди акционеров. В частности, компания должна соответствовать определенным требованиям, включая:

  • Инвестируйте не менее 75% своих активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства США.
  • Получать не менее 75% своего валового дохода от аренды недвижимости, процентов по ипотечным кредитам, финансирующим недвижимость, или от продажи недвижимости
  • Возвратите минимум 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам каждый год
  • Иметь минимум 100 акционеров после первого года существования
  • Имейте не более 50% своих акций в руках пяти или менее физических лиц в течение последней половины налогового года

Другие требования, включая REIT, должны быть юридическим лицом, которое облагается налогом как корпорация в глазах IRS. Кроме того, на предприятии должно быть управление советом директоров или попечителями.

Ключевые моменты

  • Инвестиционный траст недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость.
  • Equity REIT владеет и управляет недвижимостью.
  • Ипотечные инвестиционные фонды держат или торгуют закладными и ипотечными ценными бумагами.
  • REIT генерируют стабильный поток доходов для инвесторов, но мало что дают в плане прироста капитала.
  • Большинство REIT публично торгуются как акции, что делает их высоколиквидными – в отличие от большинства инвестиций в недвижимость.

Существует несколько типов REIT. Фонды имеют классификации, которые указывают тип бизнеса, которым они занимаются, и могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются.

Акции REIT это самая распространенная форма предпринимательства. Эти организации покупают, владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Доходы поступают в основном от арендной платы, а не от перепродажи свойств портфеля.

Ипотечный REITs, также известен как mREITs , одолжить деньги владельцам недвижимости и операторам. Кредитование может осуществляться либо напрямую через ипотечные кредиты и займы, либо косвенно через приобретение ипотечные ценные бумаги (MBS). MBS – это инвестиционные фонды с ипотечными кредитами, выпущенными спонсируемыми государством предприятиями (GSE). Их заработок поступает в основном от чистая процентная маржа – разница между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Из-за ипотечного фокуса этого REIT они потенциально чувствительны к повышению процентных ставок.

Гибридные ЗПИФН предприятия держат в своих портфелях как физическую арендуемую недвижимость, так и ипотечные кредиты. В зависимости от заявленной инвестиционной направленности организации, они могут взвесить портфель для большего количества собственности или большего количества закладных.

Тип REIT

авуары

Капитал

Владеть и управлять приносящей доход недвижимостью

Ипотечный кредит

Предоставляем ипотеку на недвижимость

Гибридный

Собственные свойства и сделать ипотеку

Публично торгуются Листинг на национальном обмене
Публичное Неторгуемое Зарегистрирован в ТРЦ бу публично не торгуется
Частный Работа только в качестве частных инвестиций

Открытые торги REIT предлагать акции публично торгуемых REIT, котирующихся на национальной бирже ценных бумаг, где они покупаются и продаются отдельными инвесторами. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Публичные неторгуемые REIT также зарегистрированы в SEC, но не торгуют на национальных биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем торгуемые на бирже REIT, но имеют тенденцию быть более стабильными, поскольку они не подвержены рыночным колебаниям.

Частные REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуют на национальных биржах ценных бумаг. Они работают исключительно как частные размещения, продавая исключительно избранному списку инвесторов.

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле. Как и во всех инвестициях, они имеют свои преимущества и недостатки.

С другой стороны, REIT легко покупать и продавать, так как большинство торгует на публичных биржах. Эта рыночная особенность смягчает некоторые традиционные недостатки недвижимости. Традиционно недвижимость является общеизвестно неликвидной – для продажи или покупки недвижимости может потребоваться много времени, а также отсутствие прозрачности, поскольку не все рынки предоставляют надежную информацию о налогах, праве собственности и зонировании. REITs регулируются SEC и должны подавать проверенные финансовые отчеты.

С точки зрения производительности, REIT предлагает привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток. Кроме того, присутствие на рынке недвижимости может быть полезным для портфеля, диверсифицируя его с другим классом активов, которые могут выступать в качестве противовеса акциям или облигациям.

С другой стороны, REIT не предлагают много с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры они должны выплачивать 90% дохода обратно инвесторам. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода может быть реинвестировано обратно в предприятие для покупки новых активов.

Дивиденды, полученные от REIT, облагаются налогом как регулярный доход. Одним из основных рисков для REIT является то, что они подвержены колебаниям рынка недвижимости. Также, как и большинство инвестиций, не гарантирует прибыль или защиту от убытков. Кроме того, некоторые REIT имеют высокую плату за управление и транзакции.

  • ликвидности

  • Диверсификация / Противовес другим активам

  • прозрачность

  • Устойчивые дивиденды

  • Риск с поправкой на риск

  • Низкий рост / Низкая оценка капитала

  • Неналоговые благополучных

  • С учетом рыночного риска

  • Высокая плата за управление и транзакции

Вы можете инвестировать в торгуемые на бирже REIT, а также REIT взаимные фонды и биржевые фонды REIT (ETF) – путем покупки акций через брокера. Вы можете купить акции неторгуемого REIT через брокера или финансового консультанта, который участвует в предложении неторгуемого REIT. REIT также включены в растущее число с установленными выплатами и с установленными взносами спонсируемые работодателем пенсионные и инвестиционные планы. Naret, исследовательская и адвокатская фирма из Вашингтона, округ Колумбия, для рынка REIT в США, оценивает 80 миллионов американских инвесторов собственные REIT через свои пенсионные накопления и другие инвестиционные фонды.

Нарейт обнаружил, что в США существует более 225 публично торгуемых REIT, что означает, что вам нужно будет выполнить домашнее задание, прежде чем решить, какой REIT лучше всего подойдет для вашего портфеля.

Обязательно рассмотрите управленческую команду REIT и послужной список, и узнайте, как они получают компенсацию. Если это компенсация на основе производительности, то, скорее всего, они будут усердно работать, чтобы выбрать правильные свойства и выбрать лучшие стратегии. Конечно, также полезно взглянуть на цифры, такие как ожидаемый рост прибыли на акцию (EPS) и текущая дивидендная доходность. Особенно полезным показателем является REIT средства от операций (FFO), который измеряет поток наличных денег генерируется активами REIT. Другой метрикой, обычно используемой с REIT, является Доходность финансового менеджмента (FMRR).

Другое соображение при выборе REIT заключается в том, чтобы посмотреть, какие секторы рынка недвижимости являются горячими. Подумайте, в какие быстро развивающиеся отрасли экономики в целом можно попасть через недвижимость. Например, здравоохранение является одной из самых быстрорастущих отраслей в США, особенно в росте медицинских зданий, амбулаторных центров, а также учреждений для пожилых людей и пенсионных сообществ.

Несколько REIT сосредоточены на этом секторе. HCP Inc. (HCP ) является одним из таких. С рыночной капитализацией около 15 миллиардов долларов США, это крупная компания, достаточно большая, чтобы быть частью S & P 500, и очень ликвидная. Ежедневно торгуется около 2,56 миллиона акций. При цене $ 31,25 за акцию по состоянию на 5 апреля 2019 года она торгуется вблизи своего 52-недельного максимума и предлагает дивидендную доходность 4,32%. Его недавно реструктурированный портфель сфокусирован на медицинских учреждениях – диагностических центрах, лабораториях, геномике и других учреждениях – медицинских офисных зданиях и домах престарелых.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *